quinta-feira, 16 de agosto de 2012

Depreciação de Imóveis

Depreciação é a desvalorização de determinados bens que integram o Ativo Imobilizado, por desgaste decorrente do uso durante um certo período, obsolescência ou ainda por ação da natureza. É um conceito bastante conhecido em Contabilidade, todavia seus aspectos práticos são pouco discutidos. É sobre esses aspectos práticos da depreciação que vou tratar neste artigo.

Entre os bens sujeitos à depreciação, os imóveis merecem uma análise mais minuciosa do ponto de vista da realidade de sua desvalorização e de sua vida útil econômica. As legislações tributária e societária definem que os imóveis (edificações) devem ser depreciados em 25 anos (método linear), utilizando-se, portanto, uma taxa anual de 4% (quatro por cento). O terreno, que é parte integrante de uma edificação, não deve ser depreciado. Assim sendo, é necessário separar na Contabilidade e no Controle de Bens Patrimoniais os registros do valor da edificação, daqueles relacionados ao valor do terreno.

As quotas de depreciação devem ser reconhecidas mensalmente (regime de competência) como despesas operacionais, se o bem não estiver vinculado à produção. Desse modo, a depreciação é considerada custo produtivo, e não despesa operacional, quando o imóvel estiver vinculado à área de produção de uma indústria. Note-se que em uma indústria há tratamentos diferenciados para se contabilizar a depreciação de imóveis, podendo esta depreciação ser custo produtivo e/ou despesa operacional. Se, por exemplo, o mesmo imóvel for utilizado pela indústria e pela administração da empresa, pode se aplicar o critério de rateio por metro quadro de ocupação para separar as parcelas de depreciação que serão reconhecidas como despesas operacionais, daquelas que deverão ser contabilizadas como custo de produção. 

É importante observar que os imóveis de uma construtora ou ainda de uma imobiliária, que estiverem disponíveis para venda, são considerados estoque e, por essa razão, não devem ser depreciados.

O que chama a atenção em um imóvel é o prazo para se apurar as parcelas mensais de depreciação. Vinte e cinco anos é muito pouco tempo para que um bem dessa natureza seja considerado totalmente sem valor. Em várias cidades brasileiras, há muitos imóveis com mais de 50 anos de uso e eles certamente têm algum valor residual. Em alguns casos, o valor de mercado desses imóveis é até maior do que aquele registrado na Contabilidade como custo histórico. E isto é favorável para a empresa, pelo menos enquanto o imóvel não for vendido.

Mas o que fazer com as depreciações? Não depreciar pela taxa permitida pela legislação? Depreciar com valor a menor? Ajustar, mediante reavaliação, os valores dos imóveis à situação de mercado e depois depreciar?

A boa técnica contábil recomenda que o valor residual de um bem deve ser deduzido do seu custo de aquisição para determinar a base de cálculo que servirá para apurar as quotas anuais de depreciação. Todavia, esse procedimento é de difícil aplicação prática porque o valor de um bem varia de acordo com o mercado, principalmente quando se trata de uma economia imprevisível como é a do Brasil. Isso iria dificultar mais ainda o processo de depreciação desse bem.

Do ponto de vista da legislação tributária, depreciar a menor é um procedimento aceito pelo fisco, sendo que os registros dos lançamentos devem aparecer da mesma forma na Contabilidade. Acontece, porém, que a empresa que se beneficia da quota de depreciação como despesa operacional, dedutível para fins de apuração do lucro real, fica prejudicada quando adota um procedimento de depreciar para menos, uma vez que, ao contabilizar a despesa de depreciação por um valor menor, essa empresa diminui o benefício fiscal que a depreciação proporciona sobre o imposto de renda e a contribuição social sobre o lucro, se esta empresa estiver sujeita a essa forma de tributação.

Em decorrência disto surgem duas situações: 1 - contabilizar uma parcela menor de depreciação, compatível com a realidade do valor do imóvel, e reduzir, conseqüentemente, o benefício fiscal; 2 - esquecer a realidade do valor do imóvel, em termos de mercado, e contabilizar a despesa de depreciação pelo valor apurado com base na taxa usual de 4% (quatro por cento) ao ano, utilizando plenamente o benefício fiscal e pagando menos tributos.

O bom senso em Contabilidade recomenda observar o princípio da Prudência. Desse modo, entendo que não se deve levar em conta o valor de mercado de um bem, mas sim a legislação tributária específica, os Princípios Fundamentais de Contabilidade e as Normas e Resoluções emitidas pelo Conselho Federal de Contabilidade e outros órgãos. As questões de mercado devem ser tratadas de outra maneira, pois há vários outros ativos e passivos de uma entidade que também estão sujeitos a variações de valor para mais e para menos. Essa situação relacionada aos imóveis é apenas um fato mais visível.

Em circunstâncias específicas, poderia ser feita uma reavaliação dos bens do ativo imobilizado, ajustando-se os valores registrados na Contabilidade aos valores de mercado. Mas esse procedimento deve ser analisado de maneira cuidadosa, porque as empresas não são obrigadas a efetuar essas reavaliações. E uma reavaliação malsucedida poderia provocar muito mais distorção no valor do bem do que os efeitos negativos decorrentes do reconhecimento a maior das parcelas de depreciação.

Em Contabilidade, é muito importante ser prudente. Melhor admitir uma despesa de depreciação a maior, com a conseqüente redução do resultado do exercício e, por extensão, a diminuição do Patrimônio Líquido, do que depreciar a menor por causa do valor de mercado. Convém lembrar ainda que um imóvel reavaliado também pode sofrer perda significativa de valor, se houver mudança de comportamento no mercado imobiliário. E isso acontece com freqüência em muitas cidades brasileiras. 

Fonte: Portal da Classe Contábil

0 comentários:

Postar um comentário