segunda-feira, 10 de setembro de 2012

Comprar apartamento em Miami

Fonte: acritica.com

Vai um apartamento em Miami ?

Estoque de imóveis retomados pelos bancos e incentivos para compradores estrangeiros tornam mais barato comprar na Flórida do que em áreas nobres da capital amazonense. Brasileiros foram metade dos compradores em 2011, atraídos por praia, sol, marinas e grandes shoppings.

Brasileiros estão investindo em imóveis na Flórida (divulgação)

Há tempos que ter um imóvel em Miami, nos Estados Unidos, deixou de ser exclusividade de milionários. Com as facilidades de hoje, qualquer brasileiro com renda mensal de pelo menos R$ 20 mil tem condições de comprar um apartamento na Flórida por menos do que pagaria por um imóvel de padrão equivalente em Manaus.

Segundo a Associação de Corretores dos Estados Unidos, em 2011, entre 45% e 50% dos imóveis vendidos na Flórida, foram para brasileiros. São pessoas como Luciano Mendes, do Rio de Janeiro, que adquiriu um imóvel com a intenção de alugar. “Já comprei o segundo e vou iniciar o processo de compra de outro apartamento”, diz o investidor.

Brasileiros como Luciano são atraídos por vantagens como financiamento em até 30 anos, baixos preços de imóveis retomados por bancos (foreclosures) com juros que variam de 3% a 4% ao ano (por aqui a taxa é superior a 10% ao ano).

Em Miami, um apartamento de dois quartos em bairro de classe média custa o equivalente à faixa de R$ 173 mil a R$ 244,5 mil, mais barato que um apartamento de apenas 50 metros quadrados em áreas como Aleixo ou Vieiralves, em Manaus.

Por lá, o custo médio por metro quadrado fica entre R$ 3 mil e R$ 4 mil, enquanto, na Ponta Negra, é R$ 5,6 mil, e no Vieiralves, R$ 7,3 mil, segundo dados do Sinduscon/AM.

Assim, o brasileiro não resiste. Na Faccin Investments, que tem escritórios em São Paulo e Fort Lauderdale, na Flórida, perto de 95% das vendas nos últimos três anos foram para brasileiros. “Um imóvel na Flórida custa quase três vezes menos que o mesmo tipo de imóvel no Brasil”, afirma corretor Luciano Tedesco.


Cíclico

A “invasão” de brasileiros em busca de imóveis em Miami é um fenômeno que se repete em ciclos. O vice-presidente da Corretora Algebra Realty.com, José Augusto Pereira Nunes, lembra que aconteceu no final dos anos 80, quando parte da classe alta brasileira temia pelos rumos da economia; novamente em meados dos anos 90, quando o real foi estabelecido como moeda, deixando o dólar mais barato; e mais uma vez após o estouro da bolha imobiliária nos Estados Unidos, em 2008.

Na ocasião, que desencadeou a crise financeira internacional, muitos imóveis foram retomados pelos bancos e novamente postos à venda. Com a economia norte-americana dando sinais de recessão, comprar imóveis não estava nos planos de ninguém. Estava aberto o espaço para estrangeiros, principalmente brasileiros, no mercado imobiliário dos Estados Unidos.

Hoje, os brasileiros começam a dominar o mercado de locação. Sem dinheiro para comprar um imóvel para morar, estadunindenses preferem alugar dos novos donos, os brasileiros.

Melhor para Luciano Mendes, que conseguiu alugar seu apartamento logo após a compra. A própria imobiliária que intermediou o negócio se encarrega de administrar o imóvel. Miami se destaca nesse cenário por razões simples: tem tudo que os brasileiros gostam: praia, sol, campos de golfe, marinas e grandes shoppings.

Mas, como todo ciclo, este também vai passar. Na verdade, o topo foi atingido em junho de 2011, quando o dólar custava em torno e R$ 1,50 e o estoque de casas e apartamentos à venda estava no auge. Hoje, os imóveis ainda estão desvalorizados cerca de 30%.

Especialistas acreditam que há estoque para bons negócios por, no máximo, mais dois anos. Depois disso, o mercado começará a se renovar, com o retorno dos preços aos patamares “normais”.

A ótima notícia para quem já comprou é que as projeções mais pessimistas de valorização para os próximos dois anos é de 20% a 35%. “Não há como ter certeza. Mas há indicadores de que vá chegar a esse patamar”, diz Cássio Faccin, da Faccin Investments.


Saiba, passo a passo, como comprar

Existem, basicamente, quatro formas de venda de imóveis na Flórida: venda normal, short sale unapproved, short sale approved e foreclosure. O corretor Luciano Tedesco explica que, na venda normal, o imóvel pertence ao vendedor, de modo que o preço que ele pede não precisa de aprovação do banco ou da financiadora.

É o modo mais rápido e fácil. Na modalidade Short Sale Unapproved, o vendedor está endividado, sem condições de pagar o financiamento e prestes a ter o imóvel retomado pelo banco. Então, coloca-o à venda por por um preço baixo para vender rapidamente (por isso é “short sale”).

Funciona assim: após receber a oferta pelo imóvel, o vendedor vai ao banco onde tem financiamento para negociar o valor oferecido. Se o banco aceitar, o negócio segue adiante. Mas o corretor Luciano Tedesco ressalta que dificilmente o banco aceita a oferta inicial. “Este processo todo pode levar até quatro meses. Na maioria das vezes, a resposta é negativa, trazendo frustração a todos envolvidos”, comenta.

A terceira modalidade é o Short Sale Approved, em que o banco já aceitou o valor pedido na venda e o contrato, na maioria dos casos, é concluído. Melhor que isso, só mesmo a quarta modalidade, o foreclosure. Nesse caso, o banco retomou o imóvel e quer vendê-lo o mais rápido possivel. “É o que todos querem! Por essa razão, eles são vendidos muito rapidamente quando o imóvel está em boas condições. A procura é tanta que ele não fica mais de uma semana listado”, diz Tedesco.

Se o comprador pretende pagar à vista, deve procurar um imóvel com preço pelo menos 7% menor que o valor disponível para custear as closing costs, taxas que devem ser pagas no momento da compra.


Três perguntas para Luciano Tedesco

Qual é o perfil dos clientes?
A maioria dos brasileiros que estão comprando é de classe média alta e classe alta. Quem procura imóveis para uso próprio está comprando na faixa de US$ 500 mil a casas de milhões de dólares. Já quem quer investir (alugar após a compra) procura na faixa de US$ 200 mil a US$ 400 mil.

Quais são as opções para investidores?
São os imóveis de melhor custo benefício, ou seja, que são fáceis de alugar e com baixo custo de manutenção. É bom lembrar que o dono do imóvel é quem paga o IPTU e o condomínio; então, é importante fazer uma boa pesquisa em relacao aos custos e o valor do aluguel para ver a renda real. Hoje em dia, um retorno de 7% por ano é um bom investimento, pois a poupança aqui (EUA) paga menos de 1% ao ano.

Os clientes investidores são a maioria?
Sim, a maioria são investidores, mas muitos querem ter uma casa de férias. Os investidores esperam ganhar dinheiro tanto com o aumento dos preços como com uma possível valorização do dólar.

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